Специфика продажи ипотечной недвижимости

Ипотечные ссуды относятся к категории долгосрочного кредитования. По статистике, средняя продолжительность выплаты займа составляет 18 лет. Не стоит думать, что пока ссуда не будет выплачена, продать квартиру будут невозможно. За этот длительный срок могут произойти различные события, из-за которых возникнет необходимость продажи жилья. Может увеличиться семья, потребуется расширение жилплощади. Супруги, которым принадлежит недвижимость, могут развестись, или понадобится переехать в другой город. Ипотечная квартира в этом случае может стать помехой. Есть несколько вариантов продажи такой недвижимости. Рассмотреть их следует внимательно, чтобы принять оптимальное решение.

Продажа квартиры без уведомления банка

Действующим законодательством запрещено продавать без разрешения кредитора квартиру, находящуюся в залоге. Банк является заинтересованной стороной, фактически, недвижимость считается его собственностью до полного погашения ипотеки. Но не все продавцы обращаются в финансовую организацию для получения разрешения. Есть схемы, которые могут использоваться в проведении сделки. 

Одним из вариантов является продажа с оформлением договора задатка. Для этого нужно, чтобы покупатель располагал всеми средствами, необходимыми для оплаты квартиры. Сделка осуществляется в следующем порядке: 

• покупатель отдает продавцу средства, требуемые для полного погашения ипотеки; 

• составляется договор задатка; 

• продавец выплачивает задолженность по кредиту в банке; 

• проводится сделка купли-продажи, в договоре прописывается сумма задатка и оставшейся части; 

• документ регистрируется в Росреестре.

Результат такой сделки удовлетворяет интересы обеих сторон. Продавец избавляется от обязанностей перед банком, получает оставшуюся часть суммы. Покупатель становится собственником квартиры.

Но у этой схемы есть и минусы. Если продавец окажется недобросовестным, он может израсходовать полученный задаток не на погашение ипотеки, а на собственные нужды. Не исключен риск продажи недвижимости другому покупателю. В этом случае придется обращаться в суд для возврата уплаченных средств.

Проблемы могут возникнуть и в отношениях с банком. Не все финансовые организации разрешают досрочную выплату кредита. За это может быть назначен существенный штраф. Зачастую клиенты, заключая с банком ипотечный договор, даже не читают документ, не знают о санкциях за преждевременное погашение. 

Приемлемо использовать эту схему продажи, если задолженность по ипотечному кредиту небольшая. Практичный покупатель не согласится отдавать слишком большой задаток. На практике этот способ используется, если сумма залога составляет не более 20% общей стоимости квартиры.

У собственников ипотечной недвижимости есть и другой вариант продажи, при котором покупатель не подвергается риску, и разрешения у финансовой организации просить не придется. Для этого сам заемщик полностью погашает кредит, чтобы развязать руки, продавать жилье по стандартной схеме. Средства на аннулирование задолженности можно занять у друзей или родственников, взять нецелевой, потребительский заем. После получения платы за проданную квартиру можно будет рассчитаться с долгами или полностью выплатить кредит. К сожалению, продажа недвижимости по такому сценарию доступна не всем. 

Схема продажи ипотечного жилья без разрешения банка является достаточно рискованным вариантом. Стоит рассмотреть законные способы, исключить непредвиденные проблемы.

Продажа квартиры и погашение ипотеки по законным схемам

Продавец должен предупредить покупателя, что квартира является ипотечной. Если эти условия устраивают обе стороны, имеются средства для погашения кредита, законный порядок действий следующий: 

• владелец квартиры отправляется в банк, просит разрешение на продажу жилья; 

• в банке арендуются 2 ячейки, в одну укладываются средства для погашения ипотеки, в другую – оставшаяся сумма; 

• составляется договор купли-продажи; 

• сделка регистрируется в Росреестре; 

• сотрудник банка забирает из ячейки деньги для аннулирования задолженности; 

• продавец забирает из другой ячейки полагающиеся ему средства.

В процедуре оформления договора участвуют все заинтересованные лица: продавец и покупатель, представитель банка. После подписания документа он регистрируется в Росреестре. Выданная этой организацией выписка предъявляется для получения средств из банковских ячеек.

Продажа недвижимости с ипотекой

Не у каждого покупателя квартиры имеется капитал для погашения ипотечного кредита, есть возможность взять ссуду на эти цели. Можно провести процедуру продажи недвижимости и в этом случае. Для этого покупателю нужно обратиться в банк, у которого квартира находится в залоге, с заявкой на получение ипотеки. Если он сможет доказать свою платежеспособность, получение предварительного одобрения у кредитора не создаст проблем.

Банки обычно охотно одобряют такие сделки. Для них смена заемщика ипотеки более выгодна, чем досрочное погашение ссуды. Проценты, получаемые от клиентов, и являются прибылью финансовой организации. Если данная схема устраивает все стороны сделки, оформляется договор, фиксирующий уступку прав по займу, договор купли-продажи недвижимости. В нем в обязательном порядке указывается наличие обременения.

Результатом такой сделки является переход обременения, обязательств перед банком к покупателю. Бывший владелец квартиры получает оставшиеся средства.

Дальнейший вариант отношений с новым ипотечным заемщиком банк выбирает по своему усмотрению. Оставшийся долг может быть переведен на нового клиента, который погашает его на прежних условиях. В некоторых случаях оформляется другой договор с условиями, назначенными банком.

Продажа ипотечной недвижимости банком

Может возникнуть ситуация, когда ипотечный заемщик больше не имеет возможность погашать ипотечную ссуду, при этом ему не удается найти покупателя на квартиру. В таком случае владельцу недвижимости следует сделать визит в банк, признаться в своей неплатежеспособности, невозможности выполнять обязательства. Банк воспользуется своим правом выставлять залог на продажу.

Публичные торги проводятся на специальных площадках в сети. Финансовая организация заинтересована в оперативной продаже квартиры. Для ускорения процесса делаются значительные скидки. Зачастую продажа недвижимости должников осуществляется по цене, составляющей половину рыночной стоимости.

Для владельцев квартир эта схема является самой невыгодной. Банку нужно только возвратить свои деньги, доходы собственника жилья его не интересуют. Недвижимость продается оперативно по низкой цене. Кроме того за услугу продажи квартиры кредитор может взимать определенную плату. Существует реальная возможность получения минимальной суммы после такой продажи. 

Собственник жилья может не только не получить доход, но и остаться у банка в долгу. Такая ситуация возникает, если по ипотечному кредиту накопилась солидная задолженность. Поэтому нужно предотвратить такое развитие событий, постараться своими силами продать жилье.

Специфика продажи ипотечной недвижимости в новостройке

Самая сложная ситуация возникает при необходимости продать ипотечную недвижимость в новостройке недостроенной, не сданной в эксплуатацию. Шансов на выгодную сделку крайне мало. Многие обыватели считают, что таким способом можно получить солидную прибыль. На стадии начала строительства недвижимость предлагается по минимальной стоимости. Затем цена начинает постепенно расти, следовательно, можно будет продать квартиру намного дороже. Однако рассчитывать на большую прибыль не стоит. Есть несколько факторов, которые могут не позволить продать объект.

Основным препятствием может стать отсутствие желающих приобрести гипотетическую недвижимость, которой пока еще нет. Все понимают, что гарантий окончания строительства к обещанному сроку нет, не исключены задержки, замораживание стройки, банкротство девелопера и др. К тому же не каждый покупатель согласится приобретать ипотечный вариант. 

Собственникам ипотечной недвижимости, желающим продать ее, стоит еще раз перечитать договор с банком. Многие заемщики не уделяют этому должного внимания. Только после инициирования процедуры продажи оказывается, что в документе вписаны специальные условия. Заемщику не разрешается продавать квартиру в течение нескольких лет после сдачи дома в эксплуатацию или пока ипотечный кредит полностью не будет погашен. Такие дополнения часто включаются в договора ипотеки. В такой ситуации есть один выход. Необходимо погасить ипотечный кредит имеющимся капиталом или средствами, взятыми в долг у знакомых, родственников или в кредит в банке. Найти покупателя, готового предоставить средства для погашения ипотеки, будет сложно. Далеко не все согласны затрачивать время на ожидание снятия обременения, не у каждого есть средства на выплату ипотечной ссуды.

Можно найти покупателя, который готов сам стать ипотечным заемщиком. Для оформления сделки нужно обратиться в банк, сообщить о своей неплатежеспособности, желании продать недвижимость. В большинстве своем финансовые организации соглашаются на такой вариант. Для них выгоднее произвести замену заемщиков, чем продавать квартиру на публичных торгах для возврата своих средств.

Поскольку в этих сделках есть еще одно заинтересованное лицо, у него необходимо получить разрешение на сделку. Владелец недвижимости перед походом в банк должен обратиться к застройщику, сообщить о предстоящей смене собственника. По сути, для девелопера нет разницы, кто будет являться хозяином квартиры. Но на практике за получение разрешения приходится платить. Не бесплатным будет и оформление договора цессии в банке.

Если покупатель нашелся, у него имеются требуемые средства для оплаты, можно приступать к проведению сделки. Она является четырехсторонней, участниками являются: 

• владелец недвижимости; 

• покупатель; 

• сотрудник банка; 

• застройщик.

В этом варианте также используется две ячейки для передачи денег. Сотрудник банка забирает средства для погашения ипотеки, продавец – оставшуюся часть.

При отсутствии средств у покупателя используется та же схема, что и в продаже вторичного жилья. Банк оформляет смену заемщика, дальше расчет по ипотеке будет осуществлять покупатель. В этом случае обязательным моментом является разрешение застройщика. Нужно учесть, что новому заемщику необходимо доказать свою платежеспособность, чтобы банк дал согласие на сделку. Будет оформляться новый ипотечный договор или просто производится замена клиента, условия погашения остаются прежними. Покупатель может найти банк, предлагающий кредитование на более выгодных условиях, полученной суммой он расплачивается с продавцом.

Этапы продажи ипотечной квартиры

Информация о специфике продажи ипотечной недвижимости позволяет выбрать грамотный алгоритм действий для подготовки и проведения сделки. Этапы процесса следующие:

1. Визит в банк, выдавший ипотечный кредит. Нужно получить у кредитора предварительное согласие, узнать точную сумму оставшейся задолженности.

2. Выставление недвижимости на продажу, информирование потенциальных покупателей о наличие обременения.

3. Обращение в банк для оформления договора трехсторонней сделки, использование банковских ячеек для передачи средств, если у покупателя имеются требуемые средства. При приобретении квартиры с ипотечным кредитом обращение в банк для переоформления ипотечного договора. Одновременно с договором цессии составляется договор купли-продажи.

4. Обращение в Росреестр для регистрации договора купли-продажи в базе данных ЕГРН. 

5. Получение средств с аккредитованных счетов или ячеек в банке.

В случае покупки недвижимости без оформления договора цессии нужно сделать еще одно действие. Продавец должен снять обременение. В большинстве случаев эта процедура проводится при регистрации смены собственника. Основаниями для этого являются заявление уполномоченного специалиста из банка и закладная. Если процесс не был проведен, необходимо сделать визит в банк, получить документы, необходимые для снятия обременения. Согласно действующему законодательству, на эту процедуру отводится три рабочих дня.

Главные особенности продажи ипотечного жилья

Владельцам ипотечных квартир, желающим избавиться от своих обязательств перед банком, следует понимать, что у продажи такой недвижимости есть ряд особенностей, отличающих ее от традиционных сделок с жильем без обременения.

Совершение продажи без получения разрешения от банка может стать причиной серьезных проблем. В первую очередь, возникнут сложности с регистрацией договора в Росреестре. Скорее всего, в процедуре будет отказано. Но даже если какими-то путями удастся провести регистрацию, факт проведения сделки без согласия банка обязательно будет обнаружен. Продажа будет признана недействительной, продавцу придется возвращать полученные средства. В большинстве случаев у покупателей возникают сложности с получением своих денег. Даже судебное решение может не ускорить этот процесс.

Ответственность за правонарушение может налагаться не только на продавца, но и на покупателя. Ему придется отвечать по закону, если представителями банка будет доказано, что перед сделкой он был предупрежден о наличии обременения, но совершил покупку.

Следует учесть, что выгодно продать ипотечную недвижимость не удастся. На рынке жилье с обременением стоит намного дешевле. Продавцам приходится снижать стоимость квартиры примерно на 20%, в противном случае найти покупателя не представляется возможным.

Не всегда получается арендовать ячейки для передачи средств. Банки предлагают использовать для этого аккредитованные счета, что повышает расходы на сделку.

Если в приобретении ипотечной недвижимости участвовали государственные субсидии, материнский капитал, в схему вносятся определенные изменения. На нее повлияет число несовершеннолетних детей, размеров частей, выделенных им в доли. При продаже квартир с несовершеннолетними владельцами придется получать разрешения на сделку в органах опеки.